Les grandes mesures de la loi de transition énergétique

La transition énergétique pour la croissance verte est un enjeu majeur pour notre société. Face aux défis environnementaux et climatiques, la France s’est fixée des objectifs chiffrés et des actions précises en cohérence avec l'accord de Paris adopté le 12 décembre 2015 et dans le cadre du Pacte vert pour l'Europe. Dans ce contexte, le secteur immobilier joue un rôle crucial. Cet article met en avant les principales dispositions de la loi énergétique et leur impact sur le secteur immobilier.

La lutte contre les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d'habitation dont la performance énergétique est considéré par la Loi comme très peu performants, dénommés « passoires énergétiques », est devenue une priorité en France avec l'introduction de la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021.

Cette loi a mis en place des mesures concrètes pour inciter à la rénovation énergétique des bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d'habitation dans le but de réduire la consommation d'énergie et améliorer la performance énergétique des logements.
Depuis le 24 août 2022 en métropole et à partir du 1er juillet 2024 dans les territoires d'outre-mer, sont entrées en vigueur plusieurs dispositions dans le secteur de l’immobilier locatif à titre de résidence principale des locataires.

L'objectif principal de ces mesures est de contraindre les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux améliorant la performance énergétique des logements. La première mesure phare est le gêle du montant des loyers pendant la durée restante du bail. Cela signifie que l'indexation du loyer en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) n'est plus applicable.
Les logements sont désormais classés de A à G, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre. Les habitations sont évaluées à l'aide du diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis le 1er avril 2023 les maisons individuelles classées en F ou G doivent faire l’objet d’un audit énergétique avant la mise en vente. L'audit énergétique formule notamment des propositions de travaux permettant au minimum d'atteindre la classe E.

Une mesure majeure interdit aux bailleurs toute augmentation des loyers pour les logements énergivores classés F et G. Elle s'applique à tous les logements vides et meublés utilisés comme résidence principale. Cela concerne tous les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à partir du 24 août 2022. Par conséquent, il est désormais interdit de proposer au locataire un renouvellement de bail avec une augmentation de loyer en raison de la sous-évaluation initiale. La rénovation énergétique est obligatoire pour pouvoir procéder à une nouvelle augmentation du loyer. Cette rénovation énergétique doit permettre à minima une sortie des classes F et G du diagnostic de performance énergétique.

Prochainement, un locataire aura le droit de demander au bailleur une rénovation énergétique du logement loué afin d’accroitre sa performance énergétique et sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre. Le calendrier de lutte contre les passoires énergétiques prévoit l'interdiction de la mise en location de tous les logements classés G à partir du 01/01/2025, suivie des logements classés F à partir du 01/01/2028. En 2034, les logements classés E seront également interdits à la mise en location. Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées seront considérés comme non décents.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte , les échéances diffèrent légèrement, avec une interdiction de location des logements classés G à partir de janvier 2028, et des logements classés F à partir de janvier 2031.

Des sanctions sont prévues en cas de non-respect des critères de performance énergétique dans le secteur immobilier locatif. Cela peut inclure des amendes financières, ainsi que l’obligation de réaliser la rénovation énergétique du logement loué.

Côté locataire, une contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée par le bailleur du logement loué lorsque le logement atteint un niveau de performance compris entre la classe A et la classe E.

Récapitulatif des interdictions de mise en location à titre de résidence principale des locataires de biens immobiliers liées au classement énergétique des logements locatifs :

• DPE en F & G : interdiction d’augmenter le loyer depuis le 25/08/2022

• DPE en G avec consommation en énergie finale supérieure à 450 kWh/m²/an : biens non décents à compter du 01/01/2023 = interdit de mettre en location *

• DPE en G : biens non décents à compter du 01/01/2025 = interdit de mettre en location *

• DPE en F : biens non décents à compter du 01/01/2028 = interdit de mettre en location *

• DPE en E : biens non décents à compter du 01/01/2034 = interdit de mettre en location *

*Les locataires des biens concernés pourront rester dans le logement loué. La relocation est interdite. Attention : un locataire concerné pourra demander au bailleur la réalisation de travaux d’économies d’énergie.

A partir du 1er janvier 2025, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal dans les cas suivants :

1° Le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;

2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d'Etat. »

Dans le secteur immobilier locatif à titre de résidence principale des locataires, seuls les logements dits décents peuvent être mis en location. La loi intègre la performance énergétique d’un logement dans la définition du logement décent. Le bailleur est donc tenu de remettre au locataire un logement répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an. Le Gouvernement définit ensuite le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Actuellement en France métropolitaine, seuls les logements ayant une consommation d'énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique, inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, peuvent être mis en location à titre de résidence principale des locataires.

Par un nouvel arrêté du 31 mars 2021 pris par la ministère de la transition écologique, chargée du logement, un nouveau DPE a été mis en application au 1er juillet 2021.

Les modes de détermination et de calculs permettant l’attribution de la classe énergie correspondant aux qualités thermiques du logement ont évolué de façon très importante. Il s’en est suivi que la durée de validité des Diagnostics de Performance Energétique réalisés antérieurement ont vu leurs durées de validité réduites comme suit :

• Les diagnostics DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2023 (fin de validité au 31 décembre 2022).

• Les diagnostics DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Depuis le 01/01/2023, le DPE intègre une nouvelle donnée essentielle : la consommation en énergie finale.

La donnée relative à l’énergie finale est particulièrement importante puisque c’est elle qu’il faut prendre en compte pour l’interdiction de louer les biens consommant plus de 450 kWhEF/m²/an.

NB : Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 peut produire un résultat de classement sensiblement différent d’un DPE réalisé avant cette date. Les modalités de calculs très différentes en sont la raison. Ce nouveau DPE a pour avantage qu’il peut maintenant prendre en compte les travaux d’isolation, de remplacement des fenêtres, de chaudière, … Pour cela la production au diagnostiqueur des factures relatives aux travaux d’économie d’énergie est obligatoire.

Pour les baux d’habitation, le décret « Décence » est modifié pour prendre en compte la performance énergétique comme critère

Une autre disposition de la loi concerne l'équipement des toitures en installations de production d'énergies renouvelables ou en systèmes de végétalisation. Les constructions ou rénovations lourdes des bâtiments commerciaux, industriels, artisanaux de plus de 500 m2 sont concernés. Aussi, les bâtiments à usage de bureaux de plus de 1 000 m2 et les parkings extérieurs de plus de 500 m2. Toutes ces structures devront consacrer au moins 30 à 50 % de leur surface à ces installations. Cette mesure favorise la production d'énergie verte et la création d'espaces verts en milieu urbain.
De plus, la loi Climat représente une avancée significative en introduisant le délit d'écocide. C’est une mesure permettant de réprimer les actes les plus graves et délibérés portant atteinte à l'environnement. Depuis août 2021, il est désormais considéré comme un écocide de polluer intentionnellement les eaux superficielles souterraines. De même, l'abandon de déchets entraînant des nuisances graves et durables pour la santé est également qualifié d'écocide. Les individus coupables de tels actes s'exposent à des peines pouvant aller jusqu'à dix ans d'emprisonnement et à des amendes pouvant atteindre 4,5 millions d'euros.

La loi énergétique en France met l'accent sur la promotion des énergies renouvelables, y compris dans le secteur immobilier. Par exemple, des tarifs d'achat garantis ont été instaurés pour l'électricité produite à partir de sources renouvelables. Cette mesure permet aux propriétaires d'installer des équipements tels que des panneaux solaires et de recevoir une rémunération stable pour l'électricité qu'ils produisent.

Plusieurs autres dispositifs sont mis en place pour encourager l'autoconsommation d'électricité provenant de sources renouvelables, notamment grâce à l'énergie solaire. Les entreprises engagées dans des démarches de réduction de leurs dépenses énergétiques et de production durable peuvent bénéficier de financements publics tels que des subventions, des prêts et des avantages fiscaux.
Par ailleurs, l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME) propose des solutions de financement. Elle accompagne tous les acteurs professionnels du secteur immobilier dans l'amélioration de l'utilisation de l'énergie et de la gestion des déchets. Les agences de l'eau sont également actives. Elles offrent des aides spécifiques pour la dépollution des eaux et la gestion des déchets.
Le gouvernement encourage les entreprises à réaliser un diagnostic individuel de leur empreinte écologique. Cela permet aux professionnels de mettre en place des plans d'actions visant une transition vers des pratiques plus respectueuses de l'environnement. Des programmes de sensibilisation et de formation sont également développés pour informer et former le secteur immobilier aux bonnes pratiques environnementales.

Des mesures spécifiques ont été mises en place dans le secteur immobilier pour améliorer l'efficacité énergétique des logements précaires et soutenir les ménages les plus démunis. Des dispositifs tels que le chèque énergie ont été introduits pour aider les ménages en difficulté à payer leurs factures d'énergie. De plus, le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) et l'éco-prêt à taux zéro permettent de financer les travaux de rénovation énergétique des logements. Les particuliers sont soutenus dans ces travaux de rénovation énergétique par des programmes d'accompagnement tels que le programme "Habiter mieux" et l'agence nationale de l'habitat (Anah).
En conclusion, la loi énergétique en France offre un cadre réglementaire pour promouvoir la transition vers une société plus durable. Les acteurs du secteur immobilier, qu'ils soient propriétaires, entreprises ou citoyens, ont un rôle essentiel à jouer pour atteindre les objectifs de cette loi. En travaillant ensemble, ils peuvent contribuer à créer un secteur immobilier plus respectueux de l'environnement et à bâtir un avenir plus durable pour tous.