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état de l'appartement au moment de l'état des lieux de sortie

Comprendre les modalités de restitution du dépôt de garantie par l’agence immobilière

En France, la loi fixe le délai maximal pour la restitution du Dépôt de Garantie (souvent improprement nommé « Caution ») par le propriétaire-bailleur ou son représentant l’agence immobilière.
Cas 1 : L’état dans lequel est restitué le logement locatif lors de l’Etat des Lieux de Sortie est conforme aux constatations rédigées dans l’Etat des Lieux d’Entrée.

  • Le bailleur ou son mandant dispose d’un mois pour restituer les sommes remises au titre de dépôt de garantie pour le bail dont il est question. Attention, la loi ALUR a mis en place une retenue temporaire égale à 20 % du montant du dépôt de garantie. Pour en savoir plus sur la retenue de 20 % sur le dépôt de garantie, nous vous invitons à prendre connaissance du paragraphe suivant. 

Cas 2 : L’état dans lequel est restitué le logement lors de l’Etat des Lieux de Sortie est non conforme aux constatations rédigées dans l’Etat des Lieux d’Entrée.

  • Le bailleur ou son mandant dispose alors de deux mois pour restituer les sommes remises au titre de dépôt de garantie déduction faite du coût des travaux et dépenses engagées pour le compte du propriétaire-bailleur. Comme précisé ci-dessus, la loi ALUR a mis en place une retenue temporaire égale à 20 % du montant du dépôt de garantie. Vous trouverez ci-dessous un complément d'informations sur la retenue de 20 % sur le dépôt de garantie
régularistaion des charges

Retenue loi ALUR de 20 % du montant du dépôt de garantie

Cette retenue a pour vocation de garantir au bailleur le règlement de certaines dépenses à la charge du locataire dont les montants ne sont pas encore connus au jour de la restitution du dépôt de garantie au locataire.

Ces dépenses peuvent être :

  1. Prorata de la Taxe d’Ordures Ménagères
  2. Dépenses engagées par la copropriété non encore approuvées en Assemblée Générale Ordinaire des copropriétaires :
  • Fourniture d’eau Froide
  • Fourniture d’eau chaude
  • Fourniture de chauffage collectif ou fourniture collective d’énergie
  • Entretien des espaces verts et des parties communes intérieures de la copropriété
  • Ascenseur et toutes autres catégories de charges locatives récupérables.

Pour quelle raison les délais d'obtention du décompte annuel de charges correspondant au logement locatif et éventuels lots annexes sont-ils aussi longs ?

Plus que de longs discours théoriques, voici un exemple concret : 

Pierre et Julie quittent l’appartement 3 pièces + garage qu’ils occupaient depuis quelques années.

L’état des lieux de sortie est fixé au 28 février 2021

L’appartement a été loué vide selon les termes de la loi de 1989. Un mois de loyer hors charges avait donc été versé lors de l’entrée dans les lieux soit la somme de 1 000 €.

Pierre et Julie ont été très soigneux durant leur occupation, le logement est restitué dans un état correspondant à celui dans lequel ils ont reçu le logement à leur entrée.

Le montant déposé au titre du dépôt de garantie leur est donc restitué rapidement mais diminué de 20 %. Restitution faite le 15 mars 2021 : 800 € (1 000 – 20 %).

Quand et comment sera restitué le solde du Dépôt de Garantie (200 € de différence) ?

Il est nécessaire de connaitre la date de clôture comptable de la copropriété (en général, en fin d’un des quatre trimestres civils). Dans notre cas, la résidence dans laquelle vivaient Pierre et Julie clôture ses comptes au 31 décembre.

Il est à savoir que les copropriétés doivent présenter leurs comptes de l’exercice clos (année 2020 dans cet exemple) en assemblée générale ordinaire dans les 6 mois suivant la clôture comptable. C’est-à-dire qu’au plus tard, les comptes doivent être examinés et approuvés pour le 30 juin 2021. NB : les assemblées générales se tiennent au cour du second trimestre suivant la clôture comptable pour disposer du temps nécessaire à la réception et traitement de toutes les factures de l’exercice clos.

Dans notre exemple, l’assemblée générale se tient le 15 juin 2021. Les comptes sont approuvés. Le syndic de la copropriété procède alors à la répartition définitive des sommes dépensées puis adresse le procès-verbal d’assemblé accompagné du décompte individuel à chaque copropriétaire qui les recevrons un mois au plus tard.

Les propriétaires-bailleurs de l’appartement occupé par Pierre et Julie reçoivent le PV et le décompte le 31 juillet. Il leur faut maintenant envoyer le décompte à l’agence immobilière gérant leur location.

C’est à réception du décompte individuel annuel de charge que le gestionnaire locatif peut procéder à la régularisation des charges pour l’exercice de l’année 2020.

Mais pour les deux mois occupés en 2021, il faudra attendre encore une année …